Cumpărarea unui apartament este una dintre cele mai importante decizii financiare din viața unei persoane, iar implicarea notarului public în această tranzacție este esențială pentru a asigura legalitatea și siguranța procesului. Rolul notarului nu se rezumă doar la „a pune o ștampilă” pe un act, ci presupune un întreg demers de verificare, consiliere și protecție juridică a ambelor părți implicate: vânzător și cumpărător.
Un contract de vânzare-cumpărare apartament este un act complex ce trebuie să cuprindă o serie de clauze esențiale. Acestea asigură că tranzacția este clară și că ambele părți își cunosc drepturile și obligațiile. În continuare vorbim despre cele mai importante elemente și clauze pe care ar trebui să le regăsești în contract.
Identificarea părților contractante
Contractul începe prin a menționa cine sunt vânzătorul și cumpărătorul, cu date complete de identificare – nume, prenume, CNP, seria și numărul actului de identitate, domiciliul etc.. Este crucial ca părțile să fie identificate fără echivoc (inclusiv starea civilă, pentru a ști dacă e necesară semnătura soțului/soției).
Identificarea apartamentului (obiectul vânzării)
Contractul trebuie să descrie exact ce se vinde. Se va include adresa completă a apartamentului (oraș, stradă, număr, bloc, scară, etaj, apartament), detalii precum suprafața utilă (și cea construită, dacă e cazul), numărul de camere, numărul cadastral și numărul de carte funciară al proprietății. Practic, apartamentul trebuie identificat în contract la fel cum apare în actele de proprietate și în extrasul CF, pentru a nu exista dubii asupra imobilului tranzacționat.
Dreptul de proprietate și situația juridică
Adesea contractul cuprinde o clauză în care vânzătorul declară că este proprietarul legal al apartamentului și că are dreptul să îl vândă. Tot aici se menționează dacă imobilul este liber de sarcini (ipoteci, privilegii, sechestru) sau, dacă există sarcini, cum vor fi acestea stinse. De exemplu, dacă apartamentul are o ipotecă existentă, contractul va preciza că vânzătorul se obligă să o radieze într-un anumit termen (de exemplu, în X zile de la încasarea prețului).
O clauză de garanție este utilă: vânzătorul garantează cumpărătorului că apartamentul este fără sarcini și fără litigii care să afecteze dreptul de proprietate transferat. Această garanție îl protejează pe cumpărător de eventuale probleme ascunse (de exemplu, dacă altcineva revendică ulterior apartamentul, vânzătorul răspunde).
Prețul de vânzare și modalitatea de plată
Prețul convenit pentru apartament trebuie menționat clar în contract, atât numeric, cât și în litere (pentru a evita orice neclaritate). Se specifică și modalitatea de plată a acestui preț: dacă s-a plătit un avans la antecontract (se menționează suma avansului), iar la contractul final diferența de X lei se plătește astfel: în numerar la data semnării, sau prin transfer bancar în contul vânzătorului, ori printr-un credit ipotecar acordat de banca Y.
Dacă plata se face integral la semnare, se precizează că vânzătorul recunoaște primirea sumei integral de la cumpărător. Dacă plata este amânată (caz rar, de obicei doar în contextul creditelor sau plății în rate convenite), atunci trebuie trecut un termen ferm și, preferabil, o clauză de penalizare sau rezoluțiune în caz de neplată la termen. Orice alte costuri convenite între părți (de exemplu, cumpărătorul achită onorariul notarial sau comisionul de transfer) pot fi menționate tot aici.
Termenul și condițiile de predare a apartamentului
Contractul ar trebui să prevadă când va preda vânzătorul posesia apartamentului către cumpărător. În multe cazuri, predarea este imediat după semnare, cumpărătorul preia cheile și apartamentul liber. Dacă însă părțile au convenit ca vânzătorul să mai stea o perioadă (sau apartamentul este închiriat și chiriașul urmează să plece), este esențial să se treacă o dată limită de eliberare a apartamentului.
De exemplu: „Vânzătorul predă cumpărătorului posesia liberă de persoane și bunuri a imobilului cel târziu la data de…”. În plus, e util să se specifice starea în care se predă apartamentul (de exemplu, „apartamentul se predă igienizat și cu instalațiile în stare de funcționare”) și dacă include anumite bunuri. Dacă ați convenit că rămân mobila sau electrocasnicele, se va menționa în contract lista acelor bunuri incluse în preț, pentru a evita discuții ulterioare.
Declarații și obligații ale vânzătorului
În contract se includ de regulă declarații prin care vânzătorul confirmă că nu există vicii ascunse cunoscute la apartament (probleme structurale, infiltrații majore etc. pe care nu le-a adus la cunoștința cumpărătorului) și că nu există terți care să dețină drepturi asupra imobilului (de exemplu, nu există chiriași cu contract pe termen lung, nu există drept de preempțiune exercitat de chiriaș sau alți coproprietari, soțul/soția coproprietar consimte la vânzare etc.). Astfel de declarații, consemnate în fața notarului, au valoare juridică și dacă se dovedesc false, vânzătorul poate fi tras la răspundere.
Clauze penale și rezolutorii
Pentru siguranță, se pot introduce clauze care să „acopere” situațiile în care una din părți nu își respectă obligațiile. O clauză penală stabilește o anumită sumă (sau procent din preț) drept despăgubire pe care partea în culpă o datorează celeilalte părți. De exemplu, dacă vânzătorul nu eliberează apartamentul la termenul stabilit, ar putea plăti o penalitate de X lei pe zi de întârziere. O clauză de reziliere (sau un pact comisoriu) poate stipula că, în cazul neîndeplinirii unei obligații esențiale (de pildă, cumpărătorul nu plătește prețul în termenul convenit), contractul se desființează automat și părțile revin la situația anterioară. Astfel de clauze îi fac pe toți participanții la tranzacție să ia obligațiile în serios și oferă un remediu clar în caz de nerespectare.
Alte clauze speciale (dacă este cazul)
Nu în ultimul rând, contractul poate fi personalizat cu prevederi suplimentare în funcție de situație. De exemplu, dacă apartamentul este deținut de mai mulți coproprietari, se vor include clauze privind acordul tuturor la vânzare. Un alt exemplu: dacă s-a convenit ca vânzătorul să efectueze anumite reparații înainte de predare, acest lucru poate fi stipulat. Ideea este ca orice înțelegere importantă verbală să fie pusă în scris în contract, pentru a fi opozabilă legal.
În concluzie, clauzele din contractul de vânzare-cumpărare stabilesc exact ce se vinde, cum, când și în ce condiții, notarul fiind cel care se asigură că totul este formulat clar, corect și fără riscuri pentru părți.