Dacă ai aruncat vreodată un ochi peste ofertele imobiliare din București și ți s-a părut că ceva „nu mai e ca înainte”, ai dreptate. Nu e doar o impresie. Piața s-a modificat în adâncime. Uneori lent, alteori brusc, dar clar vizibil. Și nu e vorba doar de prețuri. E vorba de cerințele oamenilor, de ce se construiește, cum se vinde, cine cumpără și de ce anumite zone au explodat, iar altele au pierdut din atractivitate.
Prețurile: de la fluctuații la stabilizări relative
Nu putem începe fără să vorbim despre bani. Toată lumea se uită la prețuri — pe bună dreptate.
În ultimii 5-6 ani, piața imobiliară din București a trecut prin niște suișuri și coborâșuri care n-au fost nici întâmplătoare, nici ușor de anticipat. Pandemia a tras o frână scurtă în 2020, dar ce a urmat a fost o reacție în lanț: dobânzi mici, cerere crescută, oferte limitate — și prețurile au urcat.
- 2019 – 2020: creșteri moderate, cu accent pe zonele de nord și sud, acolo unde dezvoltatorii au început să ridice cartiere noi.
- 2021 – 2022: explozie de cereri pentru case în afara orașului sau apartamente spațioase cu terase și balcoane mari. Cei care lucrau de acasă își doreau spațiu și liniște.
- 2023 – 2024: o perioadă mai temperată. Dobânzile bancare au început să crească, iar oamenii s-au orientat mai atent. Au început să compare mai mult, să analizeze, să nu mai semneze impulsiv.
Totuși, chiar și așa, în anumite cartiere — cum ar fi Berceni, Popești-Leordeni sau zona Metalurgiei — prețurile au continuat să urce, dar într-un ritm ceva mai așezat. O garsonieră nouă, aproape de metrou, cu loc de parcare inclus, poate porni de la 60.000 euro și poate trece rapid de 80.000 dacă are facilități adiacente.
Apartamentele noi
Aici se vede poate cea mai mare diferență între trecut și prezent. Dacă în urmă cu 10 ani lumea se uita la apartamente cu 2 camere doar pentru că „era mai accesibil”, azi mulți se uită direct la 3 camere. Chiar și familiile tinere. Nu neapărat pentru că au nevoie acum de spațiu în plus, ci pentru că privesc pe termen lung. Gândesc în perspectivă: „dacă vine un copil, dacă lucrez de acasă, dacă vine cineva în vizită…”
Dezvoltatorii s-au adaptat. Sau măcar o parte dintre ei. Planurile de construcție includ acum:
- camere mai mari, fără holuri inutile;
- bucătării deschise către living;
- locuri de parcare subterane sau supraterane;
- spații verzi între blocuri;
- blocuri cu lift, chiar și la 3-4 etaje, nu doar la turnuri;
- finisaje mai bune, cel puțin în varianta „standard”.
Ce e interesant e că zonele considerate cândva „marginale” devin tot mai populare. Nu mai e o surpriză ca o familie să aleagă să se mute în sudul Capitalei dacă are acces la metrou, școli, grădinițe și centre comerciale în apropiere.
Casele din jurul Bucureștiului
Pandemia a dat un impuls serios pieței de case. Dintr-o dată, curtea a devenit nu doar un bonus, ci un criteriu de căutare. Iar localități precum Bragadiru, Domnești, Măgurele, Pantelimon sau Chiajna au înflorit în materie de dezvoltări imobiliare.
Dar nu toate casele sunt la fel. Diferențele pot fi uriașe:
- unele sunt construite la standarde înalte, cu tâmplărie performantă și fundații solide;
- altele sunt ridicate rapid, cu scopul de a fi vândute cât mai repede, dar fără să țină cont de calitatea execuției;
- prețurile variază între 100.000 și 250.000 de euro, în funcție de finisaje, teren, amplasament și facilități.
Ce caută oamenii?
- o curte de cel puțin 200 mp;
- două băi;
- spațiu pentru birou;
- străzi asfaltate și acces facil către oraș.
Cererea: cine cumpără și de ce?
Publicul s-a diversificat mult. Dacă până nu demult cumpărătorul tipic era un cuplu tânăr care făcea credit pe 30 de ani, acum lucrurile s-au nuanțat. Avem mai multe tipuri de cumpărători pe piață:
- Investitori mici – oameni care cumpără garsoniere sau apartamente de 2 camere pentru a le închiria. Îi interesează randamentul și locația.
- Familii extinse – care vând două apartamente vechi pentru a cumpăra o casă mare, cu grădină.
- Expats și români reveniți din străinătate – cu bugete mai mari, dar și pretenții pe măsură.
- Tineri single – care preferă să nu mai stea cu chirie și aleg proprietăți mai mici, dar noi și eficiente energetic.
În paralel, creditarea bancară joacă în continuare un rol important. Programul Noua Casă a pierdut din atractivitate, dar creditul ipotecar clasic rămâne principalul motor de achiziție, mai ales atunci când dobânzile sunt suportabile.
Zonele preferate
Sigur, Pipera, Herăstrău și Aviației au rămas pe harta celor cu bugete mari, dar zonele care atrag atenția în ultima vreme sunt:
- Berceni – Metalurgiei: datorită accesului la metrou, dezvoltărilor noi și prețurilor încă rezonabile;
- Titan – 1 Decembrie: cu multă verdeață și blocuri noi care se ridică în spatele celor vechi;
- Drumul Taberei: revitalizat de metroul din zonă și renovările recente;
- Militari – Apărătorii Patriei: atractive pentru raportul calitate/preț.
La polul opus, zonele aglomerate, fără acces rapid la transport în comun sau fără infrastructură decentă, încep să piardă teren. Lumea nu mai cumpără doar pentru a avea o locuință. Vrea calitate. Vrea să simtă că face o alegere bună și pe termen lung.
Ce se caută în 2025?
Tendințele actuale sunt cât se poate de clare. Nu mai merge doar cu „poziție bună” sau „preț sub piață”. Cei care cumpără azi știu ce vor. Sunt informați, compară, întreabă. Și da, există câteva cerințe care apar constant:
- apartamente decomandate, bine compartimentate;
- suprafețe utile de peste 60 mp pentru 2 camere;
- dotări moderne (centrală proprie, încălzire în pardoseală, sistem smart home);
- apropiere de transport public;
- zone care promit dezvoltare pe viitor, nu doar cele deja consacrate.
De ce e important să urmărești piața cu atenție?
Pentru că nu e statică. Ce e avantajos acum, poate fi mediocru peste un an. Și invers. Poți prinde oportunități dacă ești atent la detalii. De exemplu:
- un ansamblu aflat acum în faza de construcție poate oferi un preț mai bun, dar trebuie să verifici dezvoltatorul și istoricul său;
- un apartament la parter cu grădină poate fi mai scump decât unul la etaj intermediar — dar poate fi fix ce cauți;
- o zonă aflată în expansiune, unde se construiește masiv, poate avea disconfort temporar, dar beneficii pe termen lung.
Piața imobiliară din București s-a maturizat. Se mișcă, respiră, răspunde la cerințe. E un organism viu. Dacă știi ce vrei, dacă ai răbdare și te informezi, poți face o alegere care nu doar că „dă bine” acum, ci va avea valoare reală și peste 10 ani. Asta-i miza. Restul sunt detalii.